Agibilità: quando serve e come si ottiene

L'agibilità (quella che molti chiamano ancora "abitabilità") è il documento che attesta che un immobile è sicuro, salubre, efficiente dal punto di vista energetico e accessibile. In Toscana non si "chiede" al Comune e non si aspetta un certificato: si deposita un'attestazione asseverata di agibilità, firmata da un tecnico abilitato, entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura. Serve dopo una nuova costruzione e dopo molte ristrutturazioni, e diventa un tema caldo quasi sempre al momento di vendere, comprare o affittare casa.

In questa guida vediamo, con esempi presi dal nostro territorio, quando è obbligatoria, cosa succede se manca e cosa è cambiato con il decreto Salva Casa.

Cos'è l'agibilità e perché in Toscana si chiama "attestazione asseverata"

A livello nazionale la regola è nell'art. 24 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia): sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e, dove previsto, accessibilità dell'edificio sono attestati con una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). In Toscana la stessa funzione è svolta dall'attestazione asseverata prevista dall'art. 149 della L.R. 65/2014.

Il principio è semplice: non è più il Comune a "rilasciare" un certificato dopo un sopralluogo, ma è il tecnico che, sotto la propria responsabilità, dichiara che l'immobile ha i requisiti e allega i documenti che lo dimostrano. L'immobile si può utilizzare dalla data di deposito, se la documentazione è completa (art. 24, comma 6, DPR 380/2001).

Quando è obbligatoria l'agibilità

L'art. 24, comma 2, DPR 380/2001 elenca tre casi: nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; interventi sugli edifici esistenti che possono influire su sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. La normativa toscana declina questi casi in modo più dettagliato. In pratica, l'agibilità va depositata dopo:

• una nuova costruzione o una sostituzione edilizia;
• una sopraelevazione o un ampliamento;
• una ristrutturazione o un restauro che tocca le parti strutturali;
• una ristrutturazione o un ampliamento fatti insieme a un cambio di destinazione d'uso (ad esempio un magazzino a piano terra trasformato in abitazione);
• ogni altro intervento che modifica in modo rilevante le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o accessibilità dell'unità.

E se ho fatto solo una CILA?

Rifare il bagno o spostare un tramezzo con una CILA, di norma, non richiede una nuova agibilità. Ci sono però casi in cui va comunque depositata (per esempio quando l'intervento cambia il numero di unità o i requisiti igienico-sanitari). In quei casi bisogna allegare una dichiarazione di conformità urbanistico-edilizia che richiami tutti i titoli che hanno interessato l'immobile, CILA compresa. Se non sei sicuro di quale pratica ti serve, può esserti utile la pagina Che pratica edilizia serve?.

Agibilità e compravendita: cosa succede se manca

È la domanda che sento più spesso. Un caso tipico in Valdarno: una casa colonica tra Figline e Gaville, ristrutturata negli anni '90, con il frazionamento in due appartamenti ma senza che nessuno abbia mai depositato l'agibilità. Al momento della vendita il notaio o la banca del compratore chiedono il documento, e la trattativa si ferma.

Qualche punto fermo:

• la mancanza di agibilità non rende nullo il rogito, ma la consegna dei documenti relativi all'uso dell'immobile è un obbligo del venditore (art. 1477 del Codice Civile) e la sua mancanza può creare contenziosi;
• molte banche non concedono il mutuo, o lo complicano, se l'immobile non è in regola;
• l'agibilità non sana eventuali abusi: prima si verifica la conformità dell'immobile allo stato legittimo; se ci sono difformità si regolarizzano (vedi la guida sulla sanatoria edilizia) e solo dopo si deposita l'agibilità.

Per gli edifici molto vecchi, costruiti quando l'abitabilità non era ancora richiesta o quando era rilasciata con regole diverse, la situazione va valutata caso per caso, recuperando le pratiche all'archivio del Comune di Figline e Incisa Valdarno.

Cosa succede se non si deposita in tempo

A livello nazionale, la mancata presentazione della SCA nei casi obbligatori comporta una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro (art. 24, comma 3, DPR 380/2001). In Toscana si applica la sanzione prevista dall'art. 149, comma 3-bis, L.R. 65/2014, i cui importi sono definiti dai singoli Comuni. Va ricordato che, secondo la giurisprudenza amministrativa, l'omissione è un illecito "permanente": il problema non si prescrive con il passare degli anni finché l'agibilità non viene depositata.

Le novità del Salva Casa: altezze e monolocali

Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha aggiunto all'art. 24 DPR 380/2001 i commi 5-bis e 5-ter. In attesa di nuovi requisiti igienico-sanitari nazionali, il tecnico può asseverare la conformità anche per:

• locali con altezza interna inferiore a 2,70 m, fino a un minimo di 2,40 m;
• monolocali con superficie (servizi compresi) inferiore a 28 m², fino a 20 m² per una persona, e inferiore a 38 m², fino a 28 m² per due persone.

Non è un "liberi tutti": serve il requisito dell'adattabilità previsto dal D.M. 236/1989 e almeno una di queste condizioni: l'edificio è oggetto di interventi di recupero e di miglioramento igienico-sanitario, oppure si presenta un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative (più superficie, migliore ventilazione naturale, finestre adeguate). Pensiamo ai tanti appartamenti nei centri storici di Figline e di Incisa con soffitti a 2,50 m: oggi possono avere una strada per l'agibilità che prima era chiusa, ma va verificata con un progetto.

Come si fa, passo per passo

1. Verifica documentale: titoli edilizi, planimetria catastale, eventuali pratiche precedenti.
2. Sopralluogo e confronto tra stato reale e stato legittimo.
3. Raccolta delle certificazioni: conformità degli impianti, collaudo statico o certificato di idoneità statica quando richiesto, aggiornamento catastale, eventuale documentazione energetica.
4. Asseverazione del tecnico e deposito telematico allo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune.

Quanto costa l'agibilità?

Non esiste un prezzo unico: dipende da quanto è "in ordine" l'immobile. A titolo puramente indicativo, per un appartamento con documenti già completi l'onorario del tecnico si colloca in genere tra qualche centinaio di euro e poco più di mille euro; se mancano certificazioni degli impianti, accatastamento aggiornato o ci sono difformità da sanare, i costi crescono di conseguenza. A questi si aggiungono gli eventuali diritti di segreteria comunali. Per un'idea più precisa sulle varie pratiche leggi anche Quanto costa una pratica edilizia.

Domande frequenti

L'agibilità ha una scadenza?

No. Resta valida finché non si fanno nuovi interventi che incidono su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico: in quel caso va depositata di nuovo.

Posso vendere casa senza agibilità?

Il rogito resta valido, ma il compratore può contestare la mancanza e la banca può rifiutare il mutuo. Conviene verificare la situazione prima di mettere l'immobile in vendita.

Chi firma l'attestazione di agibilità?

Un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che assevera la sussistenza dei requisiti. Il deposito spetta al titolare del titolo edilizio o ai suoi aventi causa.

Con il Salva Casa posso rendere abitabile un sottotetto a 2,40 m?

Potenzialmente sì, se l'intervento rientra nelle condizioni dell'art. 24, commi 5-bis e 5-ter, DPR 380/2001 e rispetta le altre norme locali. Serve una valutazione tecnica sul singolo immobile